需求決定城市綜合體的未來

城市綜合體開發將成為未來中國城市舊城改造及新區開發的主流模式，但供應量過大帶來的問題也將隨之更加凸顯。那么，從規劃與設計的角度來看，城市綜合體如何盡快完成換代升級？如何做出特色以脫穎而出？ 　　IBI集團中國區執行副總裁劉嘉峰在接受采訪時表示，城市中不斷增加并升級的需求將決定城市綜合體未來的發展趨勢，城市綜合體將在不斷的創新和互動中引領各種新興城市功能的衍生和發展。 　　記者：中國的城市綜合體在很短的時間內就跨越了幾個發展階段，那么當前我國的城市綜合體發展主要呈現出怎樣的基本態勢？ 　　劉嘉峰：在一些主要的一線城市，新建的城市綜合體在規模、業態、建筑的標志性等方面已經引起國際同行的關注及贊譽；在中國大量的三四線城市仍然有很多發展各類針對性很強的城市綜合體的需求和機會。這是一個典型的既快速又分散的發展形態。城市綜合體，應該平衡對應城市的各種不同的綜合需求。但如果從中國目前異?？焖俚某鞘谢l展來看，城市綜合體的發展在服務與被服務、業態與產業連動、引領與填充等幾個核心關系上，是不對稱的。 　　記者：您提出，市場對城市綜合體的內生性需求正在加強，這應該如何解讀？需求體現在哪些方面？ 　　劉嘉峰：對大多數城市而言，更細分的服務需求仍然在加速。體驗類服務需求所占的比例在不斷提高，這也正是城市的核心魅力所在。 　　目前國內的可投資產品依然有限，對于中國較為富裕的城市居民而言，由于政府對住宅投資的政策限制，城市綜合體是滿足分散投資需求的重要標的物。而對于大機構投資者來講（如保險公司），更是有大量的對持有性物業如商業、辦公、酒店、特色會所的投資需求。 　　對于大城市，讓若干的核心服務業態有機地集中在一起，提高對城市的服務效率，是城市運營上的一個越來越重要的需求。另外，由于城市之間對投資、商機、人才的競爭，城市綜合體還需要為城市承擔城市特征標志的作用，進而產生對城市文化的挖掘與展示的需求。 　　記者：那么出于上述的幾種需求，城市綜合體的發展相應地會有如何的發展趨勢？它是否將承擔更多的職能？ 　　劉嘉峰：城市綜合體的業態將進一步呈現多元化的趨勢。城市綜合體的業態將從零售商業進一步拓展到商務辦公、會議展示、酒店、文藝娛樂、會所、文化中心等更為全面的服務性業態，同時引領“商業圈”、“娛樂圈”、“文化圈”。而其與交通樞紐也將呈現進一步融合的趨勢。 　　目前，網上購物與配送物流的發展，將大大沖擊傳統的實體商店的發展。因此相當一部分低價值、高標準化的物品類商業在城市綜合體中所占的比例將逐步減少，文化體驗類業態將在綜合體中占有更大的比例。同時，隨著休閑娛樂因素的升級，像城市公園綜合體一類的新型城市特色綜合體將開始出現。以強調個性化體驗為核心的未來綜合體回歸到中央公園，在地下與空中更高效地立體化使用城市核心資源，這將是城市集約化發展的方向。 　　未來，城市綜合體也將是一個濃縮的生態、低碳的智慧城市，新一代更為生態環保的消費理念將深入人心。與之積極呼應的生態化、低碳化建設與運營模式，可能首先在城市綜合體的建設中得到實踐。城市綜合體將成為生態、低碳城市生活的窗口。